Loading...
HomeMy WebLinkAboutMINUTES Estes Valley Planning Commission 2014-07-15RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 1 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall Commission:  Chair Betty Hull, Commissioners Doug Klink, Charley Dickey, Kathy Bowers,  Nancy Hills, Steve Murphree, Wendye Sykes    Attending:  Chair Hull, Commissioners Klink, Bowers, Dickey, Hills, Murphree and Sykes    Also Attending: Director Alison Chilcott, Planner Phil Kleisler, Town Board Liaison John Phipps,  Larimer County Liaison Michael Whitley, and Recording Secretary Karen  Thompson    Absent:  None      Chair Hull called the meeting to order at 1:30 p.m.  There were approximately 12 people in  attendance.  Each Commissioner was introduced. Chair Hull explained the process for accepting public  comment at today’s meeting. The following minutes reflect the order of the agenda and not  necessarily the chronological sequence.    1. PUBLIC COMMENT  None.    2. CONSENT AGENDA     A. Approval of minutes, June 17, 2014 Planning Commission meeting.  B. Amended Plat of Lot 20, Stanley Hills Subdivision, PUD, TBD Steamer Drive    Commissioner Dickey requested Item B be pulled from the Consent Agenda.     It was moved and seconded (Hills/Klink) to approve Item A on the consent agenda as corrected  and the motion passed unanimously.    3. AMENDED PLAT OF LOT 20, STANLEY HILLS PUD, TBD Steamer Drive  Commissioner Dickey requested the item be pulled from the consent agenda to allow for public  comment. Planner Kleisler reviewed the staff report. He stated the purpose of application was to  amend the platted building envelope to encompass the existing home and associated eaves. No  new lots are being created. The applicant desired to clean up the plat of record by slightly shifting  the building envelope. The application was routed to all affected agencies and adjacent property  owners, and no comments were received. The Planning Commission is the recommending body  for this application, with the Town Board making the final decision.      Public Comment  Lonnie Sheldon/applicant representative stated the plat of record showed building setbacks and  building envelopes that caused confusion. The amended plat application would clear up any  confusion and clean up the plat of record.    RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 2 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall Public comment closed.    Staff Findings  1. The Amended Plat application complies with EVDC Section 3.9.E Subdivision Standards for  Review.  2. The Planning Commission is the Recommending Body to the Town Board for the proposed  Amended Plat.  3. If revised to comply with recommended conditions of approval, the application will  comply with applicable sections of the Estes Valley Development Code.    Conditions of Approval  1. Compliance with the Community Development memo dated June 27, 2014.    It was moved and seconded (Klink/Hills) to recommend approval of the Amended Plat of Lot 20,  Stanley Hills PUD to the Town Board with the findings and conditions recommended by staff  and the motion passed unanimously.       4. AMENDMENT TO THE ESTES VALLEY DEVELOPMENT CODE AMENDMENT REGARDING  MICRO‐BREWERIES, ‐WINERIES, AND –DISTILLERIES   Planner Kleisler reviewed the staff report. He stated the purpose was to provide a formal  recommendation to the Town Board and County Commissioners to allow an amendment to  the Estes Valley Development Code (EVDC). The current schedule moving forward would  include a Town Board hearing on July 22nd, and County Commission hearing on August 11th.      Planner Kleisler stated staff received feedback from the Planning Commissioners at the June  meeting. He explained the different definitions, as follows:      Brewpub is a restaurant with a brewery, distillery, or winery on site to serve patrons and  provide for some degree of distribution. It is subordinate to the restaurant use. The EVDC  does not currently define the use, and this amendment process would create that definition,  as well as provide for alignment with the Colorado State Liquor Code. Food sales shall account  for at least fifteen percent (15%) of the total food and drink income.  The proposed  amendment would allow brewpubs in the same zone districts as is currently allowed, but  limited their use in the A–Accommodations district to an accessory to an accommodations  use.    Micro‐brewery/Micro‐distillery/Micro‐winery is generally a small scale business that focuses  on retail sales. They are generally regulated either through production or square footage. The  proposed amendment would regulate through square footage, as directed by the Town  Board. This type of business would be allowed as a principal use in the CD–Commercial  Downtown and the CO–Commercial Outlying zone districts. The uses would be allowed as an  RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 3 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall accessory use in the A–Accommodations district, but only as an accessory to an  accommodations use, e.g. it cannot be used as a standalone operation.    Tasting/Tap Room is the location in which customers may sample and purchase the products  of a brewery/distillery/winery. This is often connected to the brewery/distillery/winery, but  can also be located away from the production site. This use is proposed in the same zone  districts that permit “micro” and “conventional” breweries/distilleries/wineries.    Breweries/Distilleries/Wineries are generally large‐scale operations that focus primarily on  manufacturing and distribution. A 15,000 square foot size limit has been proposed.  Tasting/Tap Rooms are often created as a part of the facility, and staff has proposed the size  of any such rooms be limited to thirty percent of the total floor area of the facility, or 1000  square feet, whichever is greater. The intent is to keep manufacturing in the industrial zone  districts and discourage retail sales from dominating in those zone districts. After hearing  comments from the Planning Commission and Town Board, staff has proposed this type of  business be allowed in the CH–Commercial Heavy by Special Review, to ensure adjacent  property owners will receive notification have the opportunity to comment.     Planner Kleisler reviewed the proposed code amendment. Some changes to the code only  clarify the existing code. Brewpubs would be allowed as a use by right in the A– Accommodations (only as an accessory use to accommodations), CD–Commercial Downtown,  CO–Commercial Outlying, O–Office, and I‐1–Industrial. Tasting rooms would follow the same  use table as brewpubs. Breweries/distilleries/wineries would require Special Review to locate  in the CH–Commercial Heavy zone district.  This would trigger notification of the adjacent  property owners within 500 feet of the property and allow them the opportunity to comment.  Staff recommended disallowance in the A‐1–Accommodations zone district, as over one half  of the parcels in this thousand acre zone district are within one hundred feet of a residential  zone district.     Planner Kleisler reviewed the parking requirements, after being directed by the Town Board  to reevaluate the proposed minimum parking requirements with an eye towards reducing the  minimum standards for these uses. Staff arrived at a standard based on a study by the  Institute of Traffic Engineers. Staff recommends a standard of one parking space for every 100  square feet of building space. Staff determined they would not account for areas not  accessible to the public (brewery operation).      There was brief discussion concerning how the proposed parking regulations would compare  to the existing Estes Park Brewery.    Public Comment  None.     RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 4 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall It was moved and seconded (Dickey/Bowers) to recommend approval of the amendment to  the Estes Valley Development Code concerning Micro‐Craft Liquor to the Estes Park Town  Board and the Larimer County Board of County Commissioners and the motion passed  unanimously.     4. AMENDED PLAT OF LOTS 1, 2, & 3, SIXTH GREEN ESTATES, 1255‐1295 Sixth Green Lane  Planner Kleisler stated this item was continued at last month’s meeting.  A few minor changes  were made from the original application.  The objective of this amended plat is to eliminate  building envelopes on three lots of record, and revert to the setback standards as outlined in  the EVDC. No property lines will change, nor will any new lots be created. The Planning  Commission is the recommending body, with the Town Board making the final decision.    Planner Kleisler stated all three lots meet the minimum lot size (1/2 acre) for the E–Estate  zone district. The building envelopes were established when the subdivision was created in  the early 2000s.  Removing the building envelope on Lot 1 would reduce the setback on the  north by ten feet. This would provide additional building area in the southeast section of the  lot. The applicant has requested to create a building site by removing some of the trees to the  east and retaining a large ponderosa on the west. Approximately six trees in the interior  would be removed, while a row of trees along the east property line would remain.     Planner Kleisler stated the changes to Lot 2 would include a reduction of the setback by six  feet on the south property line.  He referred to the staff report from the original subdivision,  which included a condition of approval to protect the east property line and provide a buffer  for the neighbor to the north and to the golf course. Planner Kleisler stated staff recommends  if significant trees are removed, now or in the future, replacement be required in accordance  with EVDC Section 7.3 Tree and Vegetation Protection.    Planner Kleisler stated the change to Lot 3 would provide additional building space on the  southwest portion of the lot, which could allow an accessory structure. Again, the staff report  from the original subdivision included a condition of approval to add limits of disturbance to  Lot 3, due to “the borderline nature of the proposed subdivision and concerns expressed by  adjacent property owners.” Planner Kleisler stated staff recommends if significant trees are  removed from Lot 3, now or in the future, replacement may be required in accordance with  EVDC Section 7.3. Tree and Vegetation Protection. Drainage from the lots will be reviewed  when building permits for dwellings are submitted.    Planner Kleisler stated the application was routed to affected agencies and adjacent property  owners. One long‐time neighbor inquired about the application. Utilities and other public  service agencies had no concerns. He explained the density in the subdivision would not  increase, but the building site flexibility would change. Staff recommended approval with the  following conditions, listed below.    RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 5 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall   Staff Findings  1. If revised to comply with recommended conditions of approval, the Amended Plat  application complies with EVDC Section 3.9.E. Subdivisions Standards for Review and other  applicable sections of the EVDC.  2. The Planning Commission is the Recommending Body to the Town Board for the proposed  Amended Plat.    Staff and Commission Discussion  There was brief discussion concerning fire truck access. Staff determined the plats were  created prior to the adoption of the fire code; thus, they would be considered legally  nonconforming in relation to the current fire code.    Public Comment  Lonnie Sheldon/applicant representative stated the applicant desires to eliminate the building  envelopes in order to build on the lots while retaining the larger trees on the lots.     Public comment closed.     Conditions of Approval  1. Compliance with Estes Valley Development Code Section 7.3 Tree and Vegetation  Protection relating to tree/vegetation removal.  2. Revise the preliminary plat to show the paved driveway area for Lot 3.  3. Graphically delineate the sanitary sewer easement across Lot 10, Esquire Acres and  include recording information.  4. Add note that easement across golf course was approved with original subdivision,  include reception number of plat (2004‐0104687).    It was moved and seconded (Sykes/Klink) to recommend approval of the Amended Plat of  Lots 1, 2, & 3, Sixth Green Estates to the Town Board with the findings and conditions  recommended by staff and the motion passed 6‐1 with Commissioner Murphree voting  against.    5. AMENDED PLAT OF LOTS 20 & 29, FORT MORGAN COLONY SUBDIVISION, 1031 & 1053  Morgan Street  Planner Kleisler reviewed the staff report. The owners, Melinda and Pete Dawson, desire to  move one internal lot line to bring one of two lots into compliance for minimum lot size.   Currently, the smaller lot does not meet the minimum lot size requirement. Both lots are  currently for sale.  Planner Kleisler stated the lots are zone E–Estate. Lot 20 is currently .82  acres, and Lot 29 is currently .40 acres.  If the amended plat is approved, the lots would be .60  (Lot 20A) and .62 (Lot 29A), and both would comply with the one‐half acre minimum lot size.    RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 6 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall Planner Kleisler stated the application was routed to affected agencies and adjacent property  owners.  Comments were received from three neighbors, who were concerned about access  to proposed Lot 29A. Planner Kleisler stated the original plat shows a 12‐foot access easement  specifically for a private road along the north property line. This easement would most likely  be the access to the northernmost lot.  The intent for Lot 29A would be to open up the area  for a logical building site on the west side of the proposed lot, avoiding the ten foot water  easement along the center of the lot and a historical drainage area on the eastern side.  Planner Kleisler stated the two lots were created with the Fort Morgan Colony Subdivision in  1958. A single‐family dwelling was constructed on Lot 20 in 1928, and Lot 29 is currently  vacant. Both lots are owned by Dawsons. Staff will be working with the applicant to ensure a  proper location for the sewer easement for proposed Lot 29A. The current proposed sewer  would not function properly due to the topography of the lot. Planner Kleisler stated the  revision of the sewer easement has been added as an additional condition of approval. The  applicant would have 90 days to make the necessary changes.      Staff Findings  1. The Amended Plat application complies with EVDC Section 3.9.E. Subdivisions  Standards for Review.  2. The Planning Commission is the Recommending Body to the Town Board for the  proposed Amended Plat.  3. If revised to comply with recommended conditions of approval, the application will  comply with applicable sections of the Estes Valley Development Code.    Staff and Commission Discussion  There was brief discussion about compliance of lot size. Planner Kleisler stated access to the  lots was discussed in the pre‐application meeting with the applicant.  Because this amended  plat process is not creating any new lots, the applicant is not required to provide a written  means of access to a public road. The private platted road was primarily intended for these  lots, therefore; which lots can use the private road is a private matter.     Public Comment   Lonnie Sheldon/owner representative stated the owners would like to amend the plat in order  to sell the lots.    Sharry White /Town resident submitted written comment. She stated her desire was to have  the owner add an access easement for Lot 29A off of Lot 20A because the private drive is very  narrow (one lane), and is primarily used as a private driveway for Lot 17. Lot 17 is landlocked,  except for the private easements. The current northern access would not be suitable as access  for three lots.  If a longer drive was created, it could create drainage problems as well as  create issues for fire trucks. She was also concerned about the removal of trees, stating the  area is currently a heavily‐used wildlife corridor. Ms. White requested if the amended plat is  RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 7 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall approved, the Planning Commission require access directly off of Morgan Street to the south  rather than using the existing access to proposed Lot 29A.     Amy Spallinger/Town resident was concerned about the location of the proposed building site  as well as the impact on wildlife. She stated the narrow driveway access would make it  difficult for three homes to use one narrow driveway.     Public comment closed.    Staff and Commission Discussion  Town Attorney White stated the driveway is a prescriptive right put in place to provide access  to Lots 17 and 28, and 29. He stated it was unusual to have the access easement within one  plat, providing access to other properties. There was discussion about the location of the  proposed sewer easement.     Director Chilcott stated Lot 29 has always been a buildable lot, with a legal nonconforming lot  size. The issue is whether a sewer easement can be dedicated to bring the sewer system to  the lot.    Planner Kleisler stated the Fire Marshall reviewed the application and was not concerned  about access. If built using today’s code, the standard driveway width requirement would be  ten feet.      Attorney White explained the current driveway is owned by the Dawsons as part of Lot 29.   However, they cannot deny access to the property owners of Lots 17 and 28. No new lot is  being created with this amended plat. According to Attorney White, the private drive appears  to be capable of accommodating all three lots.     Conditions of Approval  1. Compliance with the Community Development memo dated June 27, 2014.  2. Provide easement for proposed sewer location prior to plat recordation.    It was moved and seconded (Hills/Sykes) to recommend approval of the Amended Plat of  Lots 20 and 29 to the Town Board with the findings and conditions recommended by staff  the motion passed 6‐1 with Commissioner Dickey voting against.     6. SPECIAL REVIEW 2014‐03 and LOCATION & EXTENT REVIEW, ESTES PARK SANITATION  DISTRICT  Planner Kleisler reviewed the staff report.  He stated the request is for construction of a new  3,659 square foot “headworks” building to house improvements for the district’s treatment  process, and to enable the district to meet new discharge permit requirements. This request is  subject to both Special Use Review and Location and Extent Review.  These types of reviews  RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 8 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall are required when the development is a public utility. The proposed development is a minor  expansion of a Major Utility (permitted by Special Use Review) already established at this  location. The review does not present any evaluation of the location of the larger facility, and  does not attempt to apply a comprehensive analysis of code compliance for the existing  improvements. No minor modifications have been requested with this proposal. Planner  Kleisler stated due to staff availability at the time the application was submitted, the review  was contracted out to Bob Joseph.    Planner Kleisler stated the proposed development is in the CO–Commercial Outlying zone  district, and the application will comply with all applicable standards set forth in the EVDC.  Planning Commission is the recommending body for the Special Review, and the decision‐ making body for the Location and Extent Review.  Planner Kleisler explained in detail the  purpose of Special Reviews and Location and Extent Reviews.  Following today’s decision, the  Estes Park Sanitation District Board of Directors has the authority to exempt itself from local  zoning regulations.       Planner Kleisler stated the proposed use for the property, waste water treatment, will not  change. The CO zone district has no density restrictions, and the proposed project complies  with the height and setback requirements as well as lot coverage. The floor area ratio  complies with the EVDC. Because this facility is closed to the public, no sidewalk is required.  The applicant submitted a drainage plan that was reviewed by the Public Works Department,  and no significant issues were raised. The electrical plan has been approved by Light and  Power with some minor changes. A fire truck turning template has been submitted and will be  field‐tested during construction. The Colorado Department of Transportation had no  comments from their review. Planner Kleisler stated the applicant has received approval from  the state to proceed with the project.     Planner Kleisler stated the existing wastewater treatment plan was completed prior to the  adoption of the EVDC. The landscape buffer with Highway 34 is adequate; however, staff  recommends adding additional trees on the south and east sides of the property. The EVDC  states “The application for the proposed special review use mitigates, to the maximum extent  feasible, potential adverse impacts on nearby land uses, public facilities and services, and the  environment.’ Therefore, staff recommends a condition of approval to install trees and shrubs  on the east and south sides of the new construction. This condition will be decided by the  Planning Commission.       Staff Findings  1. The application is consistent with the policies, goals and objectives of the  Comprehensive Plan. The application advances several Community‐Wide policies, as  delineated in the staff report.  2. The Development Plan complies with the standards and criteria set forth in Chapter  Seven, “General Development Standards.”  RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 9 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall 3. Adequate services and facilities are available to serve the development.  4. If revised to comply with recommended conditions of approval, the application will  comply with applicable sections of the Estes Valley Development Code, as described in  the Review Discussion in the staff report.  5. The Planning Commission is the Decision‐Making Body for the Location and Extent  Review. The Town Board of Trustees is the Decision‐Making Body for the Special  Review.    Staff and Commission Discussion  Commissioner Dickey was concerned about landscaping next to the Visitor Center and also  about the access to the property, which is through the Visitor Center parking lot.   Commissioner Bowers was concerned about odor. Planner Kleisler stated improvements were  planned to reduce odor.    Public Comment  Jim Duell/applicant stated the sanitation district is facing compliance issues with new state  regulations. The initial project has been ongoing for five years, and the 2015 compliance date  has been extended by one year.  The application being reviewed includes a new headworks  building to remove non‐organic matter, installation of mechanical odor control measures, and  the open tanks will be covered. In addressing the additional landscaping recommendations, he  stated the effluent line runs along the east side of the property, which may present some  landscaping issues in that area. Small shrubs and bushes would probably not create any  problems, but trees and their roots would create problems.    Staff and Commission Discussion  Commissioner Klink recommended removing the requirement for large trees.     Conditions of Approval  1. Compliance with the following affected agency memos:  a. This Community Development staff report subsection ‘landscaping and buffers’  herein;  1) Five evergreen trees and fifteen shrubs shall be provided along the east side of  the new construction. Three evergreen or deciduous trees and nine shrubs  shall be provided along the south side of the new construction.  b. Estes Park Light and Power memo dated June 27, 2014;  c. Upper Thompson Sanitation District memo dated June 4, 2014;  d. Colorado Department of Transportation email dated June 19, 2014;  e. Estes Valley Fire Protection District4 memo dated June 24, 2014; and  f. Estes Park Water Division memo dated June 27, 2014.    It was moved and seconded (Bowers/Murphree) to approve the Location and Extent Review  for the Estes Park Sanitation District with the finding and recommendations by staff, with  RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 10 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall the exception of the requirement to add large trees to the east side of the project and the  motion passed unanimously.     It was moved and seconded (Bowers/Murphree) to recommend approval of Special Review  2014‐03, Estes Park Sanitation District to the Town Board with the findings and  recommendations by staff, with the exception of the requirement to add large trees to the  east side of the project and the motion passed unanimously.     7. SPECIAL REVIEW 2014‐02, AT&T MONOPOLE   Planner Kleisler stated the applicant withdrew the application.     8. REPORTS  A. Director Chilcott reported an amended plat in the Kenofer Addition would be reviewed by  the Planning Commission in August.     B. Director Chilcott reported an amendment to the EVDC concerning assemblies would be  before the EVPC in August. This is related to wedding‐type assemblies. There is currently  no specific zone district where that can be a specific use. More and more people are  interested in opening that type of business, and it aligns with other uses in existing zone  districts.      C. Director Chilcott reported Town Board is scheduled to review the Falcon Ridge Minor  Subdivision Plat on July 22, 2014.   D. Director Chilcott reported revisions to the Falcon Ridge Development Plan will be in front  of Planning Commission at the August 19, 2014 meeting.  She reminded the Commission  this application remains quasi‐judicial.  E. Planner Kleisler reported the applicant for the Comfort Inn Development Plan submitted  final plans aligning with conditions of approval.  The Public Works Department, Town  Engineer Kevin Ash, and the applicant worked together and determined a way to move  forward with a revised drainage plan.  The applicant was also able to reduce the driveway  width and the slope, and additional landscaping will be installed on the south side of the  property.  F. Director Chilcott reported on flood recovery, stating the Town submitted two applications  to the Colorado Department of Local Affairs (DOLA) for Community Development Block  Grant‐Disaster Recovery (CDBG‐DR). These applications were specific to two items; (1) a  Master Planning grant, and (2) funds to hire a planner to focus specifically on flood  recovery work. The planner position was not approved, but the Town was provided  additional resources that could possibly fund the Planner position. Two additional  Colorado Water Conservation Board (CWCB) applications were submitted for additional  debris removal or stream restoration; $200,000 each for Fall River and Fish Creek  drainages. Those applications included a joint effort with the Estes Valley Land Trust and  the Estes Valley Recreation and Park District. If awarded, funds will be used for improved  trail design, flood protection, and amenities for the community. There is no guarantee we  will receive the full amount requested. Director Chilcott reported there was less focus on  RECORD OF PROCEEDINGS Estes Valley Planning Commission 11 July 15, 2014 Board Room, Estes Park Town Hall the Big Thompson River corridor, but would be willing to discuss this area outside of the  meeting. New mapping and hydrology reports will be forthcoming, which will help  determine what downtown improvements will need to be made to reduce the risk of  future flooding.   Based on the cubic feet per second (CFS) numbers we have seen for Fish  Creek, we are expecting to see higher number for Fall River as well.   G. Director Chilcott reported part of the Master Plan process includes River Advisory  Committees, and a meeting is scheduled for July 30th.  The committees consist of  residents, Town staff from Utilities, Public Works, Community Development, wildlife  experts, and Walsh’s Master Plan team.  The Master Plans will likely be reviewed by the  Planning Commission when the design is further along.   H. Director Chilcott reported Wes Reichardt, Code Compliance Officer, has been focusing on  the priorities identified during the public outreach meetings several months ago; including  but not limited to vacation home enforcement.      There being no further business, Chair Hull adjourned the meeting at 5:40 p.m.              ___________________________________        Betty Hull, Chair                  ___________________________________        Karen Thompson, Recording Secretary